Build to suit: El concepto inmobiliario ganador
El sector industrial de Costa Rica es el que ha sacado más provecho de esta estructura de negocios, pero otros mercados pueden disfrutar ventajas
Por Comunicación Newmark Grubb Central America
comunicacion@ngcentralamerica.com
La tendencia de los desarrollos inmobiliarios hechos a la medida para un inquilino en particular, también llamada “build to suit”, sigue creciendo con éxito en nuestro país en todos los mercados comerciales: industria, retail y oficinas.
De acuerdo con la consultora Newmark Centroamérica, en Costa Rica el mercado que más registra este tipo de estructura de negocios es el industrial, principalmente cuando se trata de centros de distribución y naves industriales para la manufactura especializada.
Esto ha hecho que el sector reporte baja disponibilidad (entre 1,40% y 6,39%), ya que los contratos se pactan por periodos largos, lo cual asegura la ocupación del producto. Por ejemplo, proyectos como Coyol Free Zone y otros, tienen disponibles espacios para el desarrollo para inquilinos que requieran espacios personalizados.
Por otra parte, en el mercado comercial también se identifican desarrollos a la medida para inquilinos “ancla” de un centro o bien cuando se necesita estructura diferenciada (drive thru, terrazas, etc.). Específicamente, muchos de estos built to suits son restaurantes de comida rápida o big boxes, explica Frank Quirós, consultor de Newmark.
En el sector de oficinas suceden dos escenarios. Uno de ellos cuando grandes zonas francas como Zona Franca Metro o AFZ destinan espacios para inquilinos que requieren edificios de oficina tipo “single tenant”. El otro se da con las soluciones “llave en mano”, donde los desarrolladores remodelan un espacio en gris de acuerdo a las características establecidas por el inquilino.
¿Es el “build to suit” apropiado para su negocio?
Si un negocio busca reducir su gasto de capital a la hora de arrendar un espacio de oficina y prorratear el costo de la remodelación dentro de los gastos operativos de alquiler, el build to suit es una opción apropiada.
Sin embargo, se debe sopesar el impacto de estos costos recurrentes pues podría afectar el balance mensual de una empresa cuando el propietario incluye una tasa de interés en el costo. Lo recomendable es contratar a una compañía de administración de proyectos para que lleve a cabo la remodelación y construcción, como el que ofrece Newmark Centroamérica.
Recuerde también confirmar que el desarrollador pueda ejecutar todos los trabajos requeridos, sobre todo cuando se trata de estándares internacionales de marca.
En el caso de los desarrolladores, el build to suit les garantiza plazos bastante largos de estabilidad de la inversión inmobiliaria. Empero, al estar hechos a la medida y ser específicos para un inquilino corre el riesgo de encontrar un uso alternativo para el mismo en el futuro.
En muchas ocasiones los desarrolladores pueden encontrar inquilinos con características similares, cuando se trata de restaurantes de comidas rápidas o algo por el estilo.
Frank Quirós, recomienda tomar en cuenta como desarrollador, la tenencia de un inquilino sólido con capacidad de mantenerse en el inmueble por todo el plazo; un uso alternativo posible y tener claro el costo de los requisitos del inquilino para poder cotizar el impacto en el arrendamiento.