Estudio Newmark Knight Frank | Parte 1
Edición Especial | Relación Espacio - Productividad
Las tendencias de la densificación del espacio de oficina y ‘ flight to quality’ (fenómeno que se da cuando un inversionista liquida determinada inversión por considerarla de alto riesgo, lo que se interpreta como inseguridad en el mercado) son temas candentes en el mercado inmobiliario en los Estados Unidos.
Por Comunicación Newmark Grubb Central America
comunicacion@ngcentralamerica.com
Este estudio realizado por Newmark Knight Frank Global y presenta información de valor para su negocio.
Descubrimientos clave | Resultados
- La densificación del espacio de oficina, cuando se realiza en exceso, o se lleva a cabo por una empresa de manera inadecuada para desarrollar un espacio de trabajo abierto, puede conducir a una disminución en la productividad de los empleados. En estas circunstancias, el ahorro de costos de ocupación resulta en una densificación excesiva que puede aniquilar la productividad.
- Por otro lado, los atributos del espacio de ‘la oficina trofeo’, como
ubicación, acceso a servicios de primer nivel, certificación LEED y buenas
áreas comunes: puede conducir a un aumento en la productividad de los empleados. Bajo estas circunstancias, el costo de ocupación adicional a espacios de trabajo clase A puede incrementar la productividad generando mayores ganancias a la empresa. - En seis de diez grandes áreas metropolitanas de los Estados Unidos, incluyendo Atlanta, Chicago y Los Ángeles, una mera disminución del 1% en la productividad eliminaría los ahorros en costos a partir de la sobre densificación del espacio de oficinas.
- En ocho de las diez principales áreas metropolitanas de los Estados Unidos, se logró un aumento de productividad del 3% al ocupar un espacio eficiente en una ‘oficina de trofeo’ lo que permite recuperar el costo adicional de adecuación de dicho espacio.
- Implicaciones para los inquilinos: Reducir el metraje cuadrado ocupado por un trabajador, parece ser una forma sencilla de reducir costos, pero es importante tener en cuenta el potencial impacto negativo en la productividad. Solo un 2% de disminución en la productividad puede acabar con el ahorro de costos de alquiler, por lo que los inquilinos deben considerar cuidadosamente si
las reducciones bruscas en el espacio representan los mejores intereses a largo plazo de la compañía. - Implicaciones para los mejores propietarios de su clase: A menudo es difícil trasladarse a un espacio con un precio alto del mercado. Sin embargo, las ganancias de productividad asociadas para un inquilino potencial pueden ser suficiente para más que recuperar los costos adicionales. La selección de la ubicación y el diseño apropiados de la oficina es un asunto importante y las decisiones conllevan muchos factores y variables a considerar. [ El impacto en la productividad es un factor importante a destacar ].
Productividad en la era de los espacios abiertos.
Las tendencias de la densificación del espacio de oficina y ‘ flight to quality’ (fenómeno que se da cuando un inversionista liquida determinada inversión por considerarla de alto riesgo, lo que se interpreta como inseguridad en el mercado) son temas candentes en el mercado inmobiliario en los Estados Unidos.
La crisis financiera que provocó la Gran Recesión dio lugar a una aceptación generalizada y aceleración de estas tendencias. Densificación [ la reducción de metros cuadrados ocupados por empleado ] demostró ser una forma sencilla para que las empresas pudieran reducir costos. Al mismo tiempo, el aumento de espacios vacantes que fueron desocupados en los mercados de oficinas en todo EE. UU. permitió a muchos inquilinos arrendar espacio de mayor calidad mientras se sigue logrando la meta de disminuir costos. Estas tendencias han ganado mucho atención en la industria de bienes raíces comerciales, y aunque ha habido un aumento de evidencia anecdótica de su impacto en la productividad, ha habido poco estudio empírico.
Como se ilustra en el cuadro, en EE. UU. la productividad empresarial no agrícola aumentó en una tasa anual promedio de 2.8% en los diez años previos a la Gran Recesión. En los años transcurridos - del 2008 al 2014 - la productividad ha promediado solo un 1.3% de aumento anual. Las teorías difieren en cuanto a qué ha causado esta dramática desaceleración, dado que la productividad generalmente aumenta después de períodos de despidos o con una tasa de contratación de lento crecimiento. Curiosamente, el comienzo de la disminución coincide con la adopción generalizada de la densificación del espacio de oficina. La teoría indica que la productividad empresarial ha sido obstaculizada por el cambio de las empresas hacia
la densificación y la popularidad de los espacios abiertos de trabajo en las oficinas.
Este informe analiza el efecto de la densificación en la productividad del trabajador. Mas adelante, nos fijamos en las formas en las que ocupar un espacio premium en un oficentro clase A puede conducir a un aumento en la productividad de un equipo de trabajo. Más allá de analizar estas tendencias, examinamos los datos de diez grandes áreas metropolitanas para determinar cómo la pérdida de productividad o la ganancia de la misma se compara con los ahorros o costos adicionales de la sobre densificación o ‘flight to quality’ En resumen: ¿El tener un mejor espacio de oficina se traduce en trabajadores más productivos?
El declive en la productividad laboral en E.E.U.U. | 1995 - 2014
Los contras de sobre-densificar un espacio
Existe abundante evidencia de que el ambiente laboral tiene un impacto significativo en
la satisfacción laboral de los empleados y en su bienestar general. Numerosos estudios han citado esta correlación estudiando todo el entorno, desde las distracciones a causa del ruido en un espacio abierto hasta el efecto positivo de la luz y el aire natural en la productividad del empleado.
La densificación como tendencia ha crecido en popularidad, conforme se ha popularizado el concepto de espacio abierto de trabajo cada vez más empresas han adoptado este formato y se han alejado del concepto de oficinas privadas.
De acuerdo con el International Facility Management Association, el 70% de la fuerza laboral de los EE. UU. trabaja en un espacio de trabajo abierto. Este enfoque ha sido muy popular entre tomadores de decisiones de las empresas debido al ahorro potencial de costos, mientras que los empleados que trabajan en este entorno han dado una
mezcla de críticas al respecto.
La firma de arquitectura Gensler realiza una encuesta anual del desempeño en el lugar de trabajo y encontró que la satisfacción general de los trabajadores con sus entornos de oficina habían caído un 6% entre 2008 y 2013.
Un detractor ampliamente reconocido en cuanto a la productividad, en un diseño de oficina abierta, es la distracción como resultado de la falta de privacidad. Una universidad de Sydney estudio y encuestó a los trabajadores de una oficina en cuanto a su satisfacción con varios factores del lugar de trabajo. La falta de privacidad sonora era la mejor frustración, con casi el 60% de los trabajadores en cubículos y oficinas abiertas citándolo como una preocupación. Además, un estudio académico danés encontró que los ocupantes de las oficinas de espacio abierto de trabajo tuvieron un 62% más de días de enfermedad que aquellos en oficinas privadas. Si los empleados se distraen constantemente por el ruido y se enferman con más frecuencia como resultado de compartir un espacio abierto de trabajo, sin duda la productividad se ve afectada.
Un estudio en el que se encuestó y estudió a cientos de desarrolladores de software de diferentes compañías dió como resultado que aquellos que se presentaron en el cuartil superior de productividad tenían en común calificaciones mucho más altas de su ambiente de trabajo que aquellos que realizado en el cuartil inferior. Cincuenta y siete por ciento de los trabajadores del cuartil superior calificó su espacio de trabajo aceptablemente silencioso en comparación con solo 29% para el cuartil inferior.
Está claro que el ambiente de trabajo tiene un profundo efecto en la satisfacción laboral de los empleados y a su vez la satisfacción laboral general en el lugar de trabajo tiene un efecto significativo en la productividad.
Esto no quiere decir que el espacio abierto de trabajo no pueda ser efectivo. Debe considerarse también que cada empresa e industria es diferente y que para algunas, este modelo simplemente tiene sentido y resulta eficiente. Con un plan espacial efectivo y bien diseñado, el espacio abierto de trabajo puede funcionar bastante bien. Sin embargo, la práctica de sobre-densificación [ reduciendo drásticamente el metraje cuadrado por trabajador sin considerar y prever cómo afectará la moral y la productividad de los empleados] no es prudente. El reducir el espacio laboral y obligar a demasiados empleados a adaptarse a un espacio muy reducido con el objetivo de bajar costos puede ser contraproducente considerando que una baja en la productividad resulta más costosa para la empresa que cualquier ahorro de costos logrado.